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特約の性格・有効性

そもそも特約とは？

建物の賃貸借契約において「特約」が結ばれることは珍しくありません。
よくあるのは「退去時における物件の原状回復義務は賃借人がその全てを負担する」という内容のものです。
これにサインをしていると原状回復義務は本当に借主が負担しなくてはならないのでしょうか？

特約の有効性

まず特約を結ぶこと自体は何の問題もありません。
しかしどんな特約でも大丈夫というわけではなく、特約が有効であるためには次の要件が必要です。
【特約の要件】
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

要は、本来ならば貸主が負担すべき義務を借主が負担する ことを理解してサインをしたかどうかが重要です。
貸主には特約の内容を正確に借主に説明する義務がありますが、あなたはその説明を受けた記憶がありますか？
そのあたりが曖昧であればきちんと説明を受けていない可能性が高く、サインをしているからといっても敷金返還の可能性は残っていると思われます。

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